재테크의 공식이 파괴되고 있다.

무제한 돈풀기 => 집겂하락

2020년 3월 자 집코노미TV 채널에 KTB투자증권 (수석연구위원) 김한진 박사 편입니다. 

---

부동산은 위험자산이라는 인식하에 실물 자산, 위험자산이기 때문에 기관 투자자들이 대체투자라고 합니다.

투자자들이 이 '대체투자 비중을 얼마나 가져갈 것인가' 자산배분 전략을 짜놓고 있습니다.

---

기자 : 주가는 반등 모멘텀이 실제 경기보다 앞서 올 거라서, 주가가 반등하는 시점이 왔을 때 주택시장에도 온기가 퍼질 수 있는지? 아니면 경기 침체가 앞으로 2~3년 갈 것이기 때문에 투자심리가 굉장히 위축되어서 주택시장에 영향을 줄 것인지? 

---

김한진 위원(이하 김한진) : 집값은 금리 수급 그리고 정책 3가지 요인에 의해 움직인다.

수요 요인은 분명히 둔화된다. -> 인구구조 디플레이션 저물가. 부채 환경에서 추가적으로 빚을 낼 수 있는 한계.

현재 우리나라 가계부 채비율이 GDP 대비 100% 넘어갔기 때문에 수요가 증가하기 좀 어렵다.

수요 측면이 제한돼 있다. 제한된 땅에서 살 집이 없으니 공급이 부족하면 계속 오를 것이다. (기자 : 현재 신축 공급이 제한된 것은 맞다. ) 수급 쪽에서 공급을 제외한 수요 요인은 분명히 하락하고 있고 이것이 큰 트렌드라고 말하고 싶다.

금리, 유동성 요인은 재료가 되기 쉽지 않다. 올해, 내년은 전 세계 경제가 디플레이션이기에 장기 예측은 무의미하다.

중단기 사이클로는 저금리, 아무리 금리가 낮아도, 아무리 돈값이 싸도 빚을 내서 집을 사기엔 쉽지 않다. 

주식시장도 그렇게 될 것 같다. 정책 규제 요인은 현상태를 유지한다면 앞이 1,2년은 차분해질 가능성이 있다. 

---

기자 : 규제요인에서 급락 상황에선 정책 완화가 필요할 순 있겠네요? 

김한진 : 부동산 정책은 계속 부양책을 쓰고 주택시장이 과열되면 규제를 쓰고 엇박자가 났다. 재건축 규제가 없었으면 가격이 훨씬 더 잘 잡혔을 거라고 본다. 사용 가치에 의해 대도시의 경제활동이 이루어지기 때문에 근접성에 의해 일어나는 일정한 수요, 양극화 차별화로 벌어지면서 거리가 먼 지역, 잠재수요가 적은 지역은 도심과 차별화가 되고, 이런 상황에서 전국, 서울시 전체를 묶어서 PIR로 계산하는 방식은 거칠다. 그동안 역사가 가르쳐준 시장의 생리였고 원리였다는 부분에서는 지금 모든 분이 너무 부동산 불패론에 빠져있다는 것이다. 대중이 쏠린 곳에서 초과 이익을 거두기에는 쉽지 않다. 

---

기자 : 일본의 주택 거품이 꺼지면서 20년 불황으로 이어진 사태로 갈 것인가

---

김한진 : 금리를 아무리 내려도, 90년대 일본의 CD 금리가 30% 가까이 됐습니다. 지금 하곤 좀 다릅니다만 금리가 계속 오르면서 부동산 가격이 정점을 쳤다. 그리고 10여 년에 걸쳐서 제로금리까지 내려오는데, 모든 금리가, 그 과정에서 금리를 아무리 내려도 집값이 계속 빠지는 겁니다. 저금리에도 불구하고 부채를 갚기 위해 소비가 계속 줄어드는 상황이 생기죠. 그리고 인구 피크도 아웃. 90년대 생산 가능 인구가 8,500만이었는데 그 이후부터 빠른 속도로 고령화가 진행되었다. 우리나라도 작년, 재작년에 37,700만으로 피크를 쳤는데 이게 50년 후, 2067년 1,700만 명까지 떨어지게 되어 있습니다. 9너무 먼 미래 ㅎ) 일본의 90년대와 너무 닮았고 더 압축적으로 고령화가 진행되기 때문에 일본 부동산 거품 이야기를 하다가 집값이 뜨면서 그런 이야기는 다 사라졌거든요. '이번만은 다르다'라고 이야기하지만, 수요 감소, 인구 감소(생산인구) 이런  부분의 함정에서 완전히 자유로울 순 없을 것이다. 

기자 : 국내 부동산에 대한 다른 시각은 안전자산이라는 인식을 개인이 가지고 있다.

---

김한진 : 결코 안전한 자산은 아니다. 업 앤 다운 이 있어왔고, 부동산 역시 굉장히 큰 폭으로 하락할 수 있다. 그게 몇 년 전에도 한번 있었고 하우스푸어란 용어를 쓴 지 몇 년 안 됐고요. 빚을 갚을 때에는 디플레이션이 되면 총량은 그대로인데 소득이 줄어서 빚에 허덕일 수 있다는 거죠.